상권분석 요령과 개원입지 선정 팁

글 : 구 자 현 (대한병원컨설팅 대표이사)

첫째, 상권분석 안목을 키우고 나에게 맞는 자리를 찾는다.

목의 좋고 나쁨은 개원 성공을 좌우하는 첫 단추다. 그러나 목 좋은 건물을 고르기는 말처럼 쉽지 않다. 재래시장이니까, 유동인구가 많으니까, 아파트 세대 수가 많으니까 괜찮겠지라는 생각으로 단순하게 결정하면 실패가 뒤따른다. 상권은 언제나 제자리에 있는 것이 아니라 항상 변화하기 때문에 상권의 흐름을 제대로 읽어내는 눈이 필요하기 때문이다. 이 상권이 흥하는 지역인지 아니면 쇠하는 곳인지, 또 지역주민들이 어떤 ‘동선’을 그리면서 상품을 구매하는 지등은 상권분석에서 빼놓지 말고 파악해야 할 부문이다. 특히 지역 주민을 대상으로 진료활동을 벌여야 하는 보험진료과의 경우 생활형입지가 대부분이므로 배후거주지의 인구통계적 특성, 즉, 가구, 인구, 연령별 인구, 주택구조, 그리고 거주자의 소득과 소비지출 구조까지 파악할 것을 요구한다. 이 뿐만 아니라 더욱 중요한 것은 상권의 규모와 개인적인 특성을 종합적으로 진단하여 몇 년 후의 모습을 그릴 수 있어야 한다.

또한 개원을 준비하는 의사는 우선 자신의 성격에 맞는 상권인가를 선택하는 것이 중요하다. 소극적인 성격으로 진료의 깊이에 중점을 두는 학자형 의사의 경우 지역적 독점이 가능한 소형상권에 입지를 선택하는 반면, 리더쉽과 포용력 등 사업가적인 기질을 갖춘 도전적인 의사나 네트워크형 의원의 경우 교통이 편리한 사통팔달의 도심권에 개원장소를 선택하는 것이 유리하다.

둘째, 충분한 시간을 갖고 결정하되 현지화 마인드를 갖춘다.

봉직의 등으로 근무하면서 개원하려면 적어도 6개월 정도는 자기에게 맞는 개원 모델이나 벤치마킹할 의원을 염두에 두면서 시장을 관찰하게 된다. 먼저 개원예정지역을 대략적으로 설정한 뒤 후보지를 고르게 되는데 개원장소 정보는 의료사이트에 올라온 정보를 우선적으로 보게 되며 이와 동시에 동료의, 거래업체 종사자, 부동산업자 등 복수의 관련자로부터 추천을 받아 개원 지를 관찰하게 된다. 이 경우 주의해야할 점은 아직 개원장소에 대한 분석이나 확신이 서지 않은 상태에서 건물관계인 등으로부터 기일을 정하여 결정할 것을 요구받았을 경우에는 등 떠밀려 결정하기 보다는 포기하더라도 자기 확신이 있을 때 결정하는 것이 현명하다고 본다. 이러한 과정을 몇 차례 거치다보면 자리를 보는 안목이 높아지고 판단도 빨라지게 된다.

또한 개원 후의 환자확보 등 미래 전망을 자기중심적이 아닌 수요자중심, 즉 환자중심의 현지화마인드를 갖추는 것이 중요하다. 최근 서울 역세권에서 지방 중소도시 지역으로 이전 개원한 내과의의 경우 서울과 달리 조용한 주거 밀집지를 선호하여 결정한 후 길 건너 일반의원이 1일 150명 정도의 환자를 보고 있어 무난히 70~80명 정도로 연착륙할 것으로 예상하였으나 개원결과 수개월이 지나도 1일 20명 이하의 수준에서 머물고 있어 고전한 경우를 보았다. 아마도 이러한 경우는 현지 주민들의 눈높이에 맞는 진료 설정에 실패한 점과 함께 사전 자기를 객관화한 시뮬레이션 등 시장조사가 충분치 못했다는 반증이기도 하다.

끝으로 대상 건물과 계약조건에 대한 세밀한 검토가 필요하다.

우선 △입지건물 조건체크(계단 폭, 건물의 넓이와 형태, 전면도로 형태, 주차장상태 등) △설비체크(엘리베이터, 냉·온방 설비상태, 화장실, 계단이나 출입구, 복도 등) △임대료 등 가격체크(주변시세와의 비교, 관리비 등 공과금의 적정성)가 있어야 한다.

또한 대상건물에 대한 세밀한 평가도 무시할 수 없는 대목이다. 대략적으로 △건물 내 입주상황(특히 은행, 미장원 등 의원 친화적 업종) △건물의 형태 △임대평수 및 실평수 △실축건물여부 △계약형태 등을 살펴보면 된다. 건물 내 입주상황과 관련 우스개 소리로 국민은행 2층은 무조건 잘된다는 말도 있듯이 한 건물 내의 상가가 어떤 형태로 존재하고 있느냐는 입지선정의 매우 중요한 요소가 된다. 또한 건물선정 시에는 건물주가 어떤 분이지도 함께 살펴보아야 한다. 좋은 건물주 만나는 것은 임차인인 개원의에게는 분명 행운이기 때문이다.

마지막으로 계약조건에 있어 통상 5년 임차권보장, 2년 계약 형태가 많이 이루어지므로 미래가 불투명한 상태에서 처음부터 장기간 계약기간을 고수하는 것도 바람직하지 않다고 본다.